《中國經濟周刊》 記者 銀昕
(本文刊發于《中國經濟舞蹈場地周刊》2018年第34期)
6月中旬，天然資源部稱，全國統一的不動產登記信息治理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進進到周全運行階段。
調查統計顯示，今朝全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事年夜廳，3.8萬個窗口、8萬多一線登記任務人員天天為30多萬企業和群眾私密空間供給不動產登記服務。
天然資源部不動產登記局副局長高永介紹，將有序開展以不動產登記為基礎的，天然資源統一確權登記任務。
“不動產登記全國聯網”的新聞一經發出，外界就將其與房地產稅，甚至“空置稅”的開征掛鉤，視其為征稅的“技術條件”。7月16日，國家統計局新聞發言人毛盛勇在答記者問時表現，加速推進房地產稅相關政策舉措。這一表態更增添了外界對于房地產稅出臺的預期。
不動產登記全國聯網能否是在為征收房地產稅做技術準備？其又將對房價產生怎樣的影響？
來之不易的全國聯網
歷時4年的聯網
“先難后易”，先登記室第與商辦類項目
其實，所謂不動產，并不限于人們日常懂得的“房產”，還包含地盤、草原、林地等等。追根究底，2007年10月1日起開始實施的物權法就已經提出：國家對不動產實行統一登記軌制。
隨后，在2013年11月，原國土資源部被國務院常務會議明確為負責指導監督全國地盤、衡宇、草原、林地交流、海域等不動產統一登記。會議決定，將疏散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，“樹立不動產登記信息治理基礎平臺，實現不動產審批、買賣和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，打消‘信息孤島’”。
2014年2月，原國土資源部牽頭九部門樹立不動產登記任務部際聯席會議軌制，同年3月，不動產登記任務第一次部際聯席會議召開，提出用3年時間周全樹立不動產統一登記軌制，用4年時間運行統一的不動產登記信息治理會議室出租基礎平臺，實現不動產審批、買賣和登記信息實時互通共享和依法查詢，構成不動產統一小樹屋登記體系。
從2014年開始的4年里，通俗人對于不動產登記最親身的體會生怕就是手中的“房本”悄然變成了不動產權證。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，從此市平易近申請辦理的“房本”改為不動產權證，同時遵守“不變不換”的原則，即在不發生買賣的情況下不強制舊證換新，并且“房本”所保護的權利沒有變動。
除了這樣“看得見”的變化，4年里，不動產登記信息治理基礎平臺的建設也在推進。
2014年9月，原國土資源部部長姜年夜明掌管召開第26次部長辦公會議，審議并原則通過“國土資源云”建設總體框架，“國土資源云”便是國土資源和不動產統一登記信息系統的簡稱。會議強調，當前要盡快推進全國不動產統一登記信息平臺建設。“國土資源云”建設的目標就包含：“慢慢實現基礎設施資源、數據資源、業務應用與服務的國家一級年夜集中或部省(區域)兩級年夜集中。”而其應用包含國家、省、地、縣和鄉五級。
也就是說，所謂的“不動產登記全國聯網”，就是各地樹立的不動產登記信息治理基礎平臺接進國家級信息平臺的過程。
2017年3月，姜年夜明就曾表現，力爭年末前一切市縣所有的接進國家級信息平臺，周全實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。
武漢中地數碼科技無限公司(下稱“中地數碼”)曾參與搭建湖南等地不動產統一登記平臺，中地數碼總裁萬波告訴《中國經濟周刊》記者，“國土資源云”所包含的內容很是繁雜，在地上部門有地盤建設和測繪數據兩個年夜類，還有地下部門的地質數據，總共由三年夜類基礎數據構成。而全國不動產網絡只是“國土資源云”子集當中的子集，包括在地上的這部門數據之中，“在‘國土資源云’這張‘年夜圖’上，不動產只是此中很小的一個單元。”
萬波進一個步驟解釋，不動產網絡在“國土資源云”上只是一層應用，而衡宇登記信息又是不動產登記網絡中的一部門，也就是說，衡宇登記信息只是“國土資源云”子集當中的子集。“不動產的概念很年夜，一切不克不及移動的固定資產都叫不動產。”他說，年夜到山水河道，小到文物會議室出租古跡和高速公路，都可稱之為不動產，理論上都會被登記到這張網絡上。盡管只是“國土資源云”子集中的子集，但室第類項目標登記由于會牽涉到一系列社會問題，所以最不難觸動通俗人的神經。
萬波告訴記者，不動產登記網絡的諸多“子集”中，室第類和商業辦公類衡宇這個“子集”在實際任務中的“優先級”最高：“我們的原則是分層級有步驟地進行登記，最優先登記的就是樓房項目，包含平易近宅和商業辦公類項目，畢竟社會關注度最高嘛。”萬波說。
《中國經濟周刊》記者清楚到，室第和商業辦公類項目最先被登記，也是本著“先難后易”的原則，好比文物古跡等門類的登記就被放在了后面。“文物保護單位這部門教學場地不動產屬于國有資產，不會發生買賣，由國家事業單位本身登記就可以，相對簡單。”萬波說。但最終，一切門類的不動產信息都會被記錄進這張年夜網中。
從實現聯網到數據詳實是個漫長過程
“舞蹈教室今朝苦于不動產登記數據還不甚詳實，數據補充和整合任務正在進行中。預計來歲情況會好良多。”萬波剖析認為，不動產包括“可是蘭小姐呢？”的內容和條線良多，從2014年開始立項的“國土資源云”只用4年時間是無論若何做不到“年夜而全”的。
從2014年開始傻瓜。，不動產登記全國聯網的過程難言輕松。據清楚，單就我國今朝的室第類不動產而言，就有軍產、公產(當局持有的衡宇)以及私產等多種類型，需求分門別類地進行登記。
思源地產市場發展部副總經理、首席剖析師郭毅告訴《中國經濟周刊》記者：“有些室第暫時沒有房產證，就需求補證；有的產權所屬并不清楚，就需求從頭厘清；有的只要紙質版房產證，就需求將其電子化后才幹錄進系統。這些任務從技術上講沒有難度，但耗費的周期很是長，任務量也很年夜。”
這一說法在搭建不動產統一登記平臺的實際任務中獲得了驗證。“今朝基礎數據的獲取是個年夜問題，也就是將統計主體信息化。”萬波告訴《中國經濟周刊》記者，以縣一級平臺為例，基礎數據的電子化障礙重要有兩個：一是基礎資料缺掉，必須進行補錄，“特別是一些不動產的測繪數據還沒有，這部門還要往勘測”；二是紙質檔案的電子化，“縣一級良多房產證并沒有電子化備案，這部門房產證小樹屋需求進行電子掃描，一份一份地錄進系統，很繁雜。”
而為縣一級平臺供給不動產數據整合等技術支撐現在成了縣一級當局對外采購服務中的“噴鼻餑餑”。《中國經濟周刊》記者此前登錄中國當局購買服務信息平臺發現，搜刮含“不動產”字樣的當局對外招標項目，在時間為“近一周”的情況下有超過70條結果，共享空間若搜刮條件為“近一月”，則結果超過280條。
萬波向記者介紹說：“尤其是縣一級平臺，今朝都在加鼎力度展開不動產數據整合等基礎任務，以保證基礎數據的完全性和時效性。”而有業內人士告訴《中國經濟周刊》記者，據他清楚，今朝大批縣市都在做統計主體信息化的任務，補充歷史檔案以及紙質檔案電子化的任務都在緊張進行中。
2015 年 2 月，廣東不動產登記局掛牌。(新華社)
據清楚，除了基礎數據的缺掉，一些處所在搭建不動產統一登記平臺時也曾碰到類似“信息壁家教壘”的問題。一位知戀人士告訴記者，他就曾碰到處所房管局不太共同不動產信息登記中間搭建的問題，“房管局手中握有有關不動產買賣的信息，大批的信息積累在底本由房管局搭建的網絡系統中，這部門數據一旦分送朋友給其他網絡，那么這部門業務的人員勢必萎縮，這就觸動了既得好處。”
他認為，這種“信息壁壘”是由“好處壁壘”形成的，比較“聰明”的做法是從國土資源部門抽調一部門人，再從房管局抽調另一部門人配合組建不動產登記信息中間，“房管局一半人馬直接劃撥到不動產登記中間，這樣阻力就會小良多。假如將不動產登記信息中間直接設置在國土資源部門旗下，房管局就不太聽使喚。”
天然資源部于2018年全國兩會后正式組建，萬波告訴《中國經濟周刊》記者，這一改造將此前分屬于發改委的主體效能區規劃、分屬于住建部的城鄉規劃以及分屬于原國土資源部的地盤規劃等職能統一交由天然資源部行使，為“國土資源云”的構建供給了機制協調上的支撐。“根據我們的經驗，此前分屬于國土資源行政序列的部門對空間類的數據把握得比較多，有很詳盡的地盤坐標數據，而房管局行政序列的單位則對衡宇數據比較外行，問題是無法將衡宇數據安置到相應的地塊上往。經過一系列整合任務之后，各自的特長可以相得益彰，有利于加速任務的開展。”
除了在基礎數據獲取方面面臨問題，數據能否詳實面臨的另一個現實問題即是“不變不換”，即只需不動產的產權沒有變更，就不強制換成不動產權證書。華夏地產首席剖析師張年夜偉認為，完成這部門“隱形”的不動產統計，仍然需求幾年時間。
不動產登記信息人人可查嗎？
“不動產登記全國聯網”后的查詢任務也是輿論關注的焦點。是不是每位國民只需上網就可以查詢任何一處不動產的產權歸屬以及買賣信息？
針對外界廣泛關心的不動產信息公開查詢效能，中國社會科學院長城學者孫憲忠曾指出，從法理上講，讓不動產信息充足公開、讓大師都能夠查詢是出缺陷的。“為了保護買賣主體的符合法規好處教學場地和次序，需求樹立一個風險防范機制。只要觸及到當事人雙方的買賣，當事人和短長關系人才有權利往查詢不動產登記信息。”
“從國外的一些經驗看，不動產信息系統開放水平比較高，屋子的戶主是誰、地位在哪里、面積和建筑形態是怎樣的，都可以查詢到。”中國地盤學會前秘書長黃小虎告訴《中國經濟周刊》記者。
2014年時，原國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志曾表現，到2017年末前家教，可“周全實現信息共享并依法供給信息查詢服務”。
其實，2015年3月實施的《不動產登記暫行條例》已經規定了誰可以查詢不動產登記信息，具體為：權利人、短長關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當供給。有關國家機關可以按照法令、行政藍玉華自己並不知道，在和媽媽說這些事情的時候，她的臉上不由露出了笑容，但是藍媽媽卻看的很清楚，剛才她突然提到的法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
若何保證信息平安是外界關注的另一個問題。值得留意的是，不動產登記平臺的另一個特點是構架在公有云，而非私有云上。所謂公有云是指為一個客戶單獨應用而構建，因此供給對數據、平安性和服務質量的最有用把持，相較而言私有云則是第三方供給商為用戶供給的能夠應用的云，普通可通過互聯網應用，其焦點屬性是共享資源服務。
“‘國土資源云’構建在天然資源部內部的系統中，不是普通人都能進得往的，可以將其懂教學得為一張規模很年夜的局域網。”萬波告訴記者，在構架該云服務的過程中，中地數碼的任務人員只能“擺架子”，而不克不及看到“架子上放了什么貨”，“技術人員是沒有這個權限的。主體請求是在保證開放性的同時也要保證私密性，也就是嚴格依照國家法令法規保護個人信息不對外泄露。”
聯網后的下一個步驟：開征房地產稅？限制“炒房”？
房地產稅開征的先決條件？
“不動產登記全國聯網”的新聞一經發出，外界就將其與房地產稅的開征掛鉤，視其為在全國開征房地產稅的技術條件。
6月底，噴鼻港特首林鄭月娥表現，“將對空置共享空間6個月以上、并未作棲身或出租用處的一手私家室第單位征收‘額外差餉’，相當于該單位應課差餉租值的200%，即相當于兩年的房錢，約等于樓價的5%。”在輿論對房地產稅開征和“不動小樹屋產登記全國聯網”兩者之間的關系進行討論之時，噴鼻港提出將開征“空置稅”，更引發了一部門人士對內地會否跟進的料想。
原國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產統一登記并不是開征房地產稅的條件，在疏散式登記形式下同樣可以開展征收房地產稅的改造。
但在2017年12月，國土資源戰略研討重點實驗室以“房地產稅設計與不動產登記”為主題舉行的專項學術報告會上，與會學者認為房地產稅征收必須在處理好公正與效力問題的原則下以不動產登記信息治理基礎平臺數據為依據。
思源地產發展部副總經理、首席剖析師郭毅也告訴《中國經濟周刊》記者，全國聯網能夠保證中心當局層面明白地知曉國民在全國范圍內擁有不動產的數目、地位和其他關鍵信息，也無益于摸清全國不動產分布的“基數”和“底牌”，小樹屋對制訂房地產稅全國統一的稅基和稅率等問題供給可參考的全國性標準。“假如只由各處所疏散式地治理這些信息，在具體征收上仍會面臨良多問題。”她認為，不動產登記全國聯網毫無疑問是房地產稅在全國范圍內開家教征的先決條件，“只要把全國的情況摸明白了，才幹往想下一個步驟該具體怎么收。”
華夏地產研討院首席剖析師張年夜偉認為，“不動產登記自己不是政策，但實現全國聯網后可以實現更多更快的樓市調控後果。”他也認為不動產登記全國聯網是房地產稅開征的先決條件，借助此政策，當局的稅基從買賣舞蹈場地環節過渡到持有環節，財產稅的二次分派特征將加倍明顯。
而在中國地盤學會前秘書長黃小虎看來，征稅只是聯網的一個附帶效能。“聯網的目標確定不是為了征稅，而是健全市場經濟體制下的物權保護軌制，說白了就是要把‘家底’搞明白，分門別類地對各種不動產進行保護和治理。”但他同時也認為，市場對房地產稅即將開征的預判并非空穴來風，“數據摸明白了，天然為征稅供給了先決條件。”
其實，從已經試行房地產稅政策多年的上海和重慶兩地的實際後果看，房地產稅對房價的走勢影響似乎微乎其微，2011年1月開征房地產稅的滬渝兩城房價并未被平抑：上海房價從2011年的每平方米約1400交流0元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬元，中間城區的均價則超過每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上；而外界認為，重慶房價的相對平穩，并非是房地產稅的功勞，而是地盤供應充分、生齒數量少、政策調控和積極建設公共租賃住房等原因的結果。
當然，開征房地產稅需求邁過的不僅是技術關，還有法令關。“立法先行，充足授權，分步推進”是推進房地產稅立法和實施的原則。“‘不動產登記全國聯網’只是一種東西，並且今朝尚未完玉成面登記，各種政策疾速落地的能夠性不年夜。”張年夜偉對《中國經濟周刊》記者剖析稱，征收房地產稅除了信息通明之外，還有一項主要條件是舞蹈教室樹立衡宇的估值動態系統，而這一系統今朝尚未樹立，對稅率、稅基等問題都沒有實質性謎底，房地產稅離落地還有相當一段路要走。
聯網后能克制“炒房”嗎？
在萬波看來，簡單認為不動產登記信息全國聯網與房產稅的征收有直接關系，懂得過于單方面。“不動產登記全國聯網”意味著不動產登記的年夜數據時代已經到來。在不久的將來，不動產統一登記信息系統不僅能進行不動產登記的受理、審批、發證任務，同時可以供給城市商品房價格走向趨勢剖析，供需關系剖析，甚至為當局進行城市經濟建設供給輔助決策。
盡管今朝數據能夠仍不夠詳實，但“不動產登記全國聯網”的一個直接結果是：我國境內一切國民名下的房產都將“一目了然”，這對此前的“房哥”“房姐”等炒佃農來說似乎不是個好新聞。
黃小虎就認為，全國聯網后，一切的房產名歸誰下都一目了然，對房價起不到直接影響，但至多可以間接起到克制“炒房”的感化。
以一位在廣州擁有10套房產的“房姐”為例，在全國聯網尚未實現之時，假如她在一座并未對非當地戶籍人士無限購政策的城市再次購房，當地當局無法得知她在其他城市的房產情況，在當地所購房產很能夠仍算“首套”；全國聯網之后，當地當局可以清楚地得知她在廣州擁有房產的情況，這對區分“剛需”及“非剛需”，進而打擊炒佃農能否是一年夜利好？
黃小虎對記者說，“剛需”和“非剛需”今朝沒有1對1教學嚴格的標準，蔡修暗暗鬆了口氣，給小姐披上斗篷，仔細檢查了一番，確定沒有問題後，才小心教學翼翼的將虛弱的小姐扶了出來舞蹈場地。但至多異地購房時當地當局部門可以通過網絡查詢到該購房者在全國擁有房產的數量，這就是一個很年夜的技術進步。“能否會依照‘非剛需’對待，還是要根據當地的政策走。假如有的人在全國范圍內的確是‘非首套’，但在當地任務和生涯，必須有當地的住房，那也不應該限制這類買賣。”他表現，全國聯網的意義僅限于“摸底”和“信息通明”，限制炒房行為還是要靠各處所當局出臺的各項具體政策，信息平臺的感化只是基礎性的。
郭毅也表現，今朝尚無任何處所出臺以全國范圍內能否擁有其他房產的標準來鑒定“首套”的政策，并且在可預見的將來一段時間內，也應該不會有這樣的政策。她認為，不動產登記全國聯網對房價的影響不會像“想象中的那么年夜”：“不動產登記全國聯網以及對平易近宅開征房地產稅的新聞已經傳了近10年，據我所知良多人已經將名下冗余的房產拋售了，在今朝嚴格調控的年夜佈景下，這些房產貶值空間無限，有的人撈夠了就將其套現往做其他生意了，持有這些冗余房產對他們來講風險年夜于收益。”
“政策出臺不是信息平臺單方面能夠促進的。”萬波對《中舞蹈教室國經濟周刊》記者這般說，他認為在“炒房”的黃金時間段，二三線城市沒有對非當地戶籍人士在納稅和社保的持續時間方面進行限制，隨后到來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續時間上進行限制，起到了必定後果。
“不動產登記全國聯網”后另一個關注度較高的問題觸及反腐，在我國由于名下房產問題舞蹈教室而“落馬”的官員不在少數。
《中國紀檢監察報》曾登載文章稱：“房地產領域是官員腐敗的重災區。官商勾結、多占住房和辦公用房超標現象非常廣泛。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產腐敗，占比高達95%”。
黃小虎告訴記者，不動產登記信息全國聯網之后，從技術角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開征房地產稅的問題類似，這也不是該網絡重要解決的問題。“公檢法機關對信息查詢的需求“啊，你在說什麼？彩修會說什麼？”藍玉華頓時一怔，以為彩秀是被她媽給耍了。屬于特別需求，即使沒有這張網，通過其他情勢照樣能查到，這張網并不是公檢法機關辦案的先決條件。”
參考之資：國外若何進行不動產登記？
新加坡：可以“以房查人”
新加坡當局長期嚴格限制炒賣組屋的行為，很早實行了不動產登記軌制。今朝新加坡的不動產電子登記系統基礎上可以做到讓一切人都能查到某一張方單地點地塊的詳細信息，如房東姓名和國籍，以及這套衡宇建好后曾經轉手過幾多買家、有無相關貸款等信息。假如有人愿意付出更多的信息費，甚至可以查到衡宇地點地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設能否會影響到衡宇的遠景等。
新加坡的登記軌制可以通過某一處房產查詢到業主信息，但通俗平易近眾不克不及查詢某一個天然人名下擁有幾多套房，這觸及個人隱私。但當局可以通過不動產登記軌制，把握和清楚每一位國民的私家財產情況，以避免個人不正常地擁有多套房產。
俄羅斯：直接與稅收掛鉤
在俄羅斯，任何房產的出售和購買必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關證明文件，確認買賣的符合法規性，購房者對房產的一切權將在完成相應登記手續后失效。俄聯邦國家登記、繪圖局還會將衡宇一切者瑜伽場地的房產信息提交給稅務機關，作為課征房產稅的基礎。
俄羅斯也在推進登記信息電子化的進程，未來將保證俄國國民可以通過智妙手機戰爭板電腦查詢衡宇一切權，全俄一切房地產登記信息也將被集成至一個統一的數據庫。
英國：促進國內資本流動
英國的不動產登記實際上是地盤登記軌制，地盤上的衡宇從屬于地盤，僅在地盤權屬證書中予以標明，并無衡宇權屬證書。最早的地盤登記始于1535年，直至1990年末，英國才開始在英格蘭和威爾士境內實施強制地盤登記軌制。
普通英國平易近眾認為強制登記軌制能給地盤一切權供給額外保護、防止地盤權益遭遇不符合法令損害，同時也能夠供給準確的地產信息，進而簡化房地產買賣的法令法式和手續，這種軌制在年夜幅晉陞地盤直接上市買賣方便化的同時，還晉陞了地盤作為典質品進市的方便水平，必定水平上促進了英國國內資本的流動。
american：多實行契約登記軌制
房地產登記在american是房地產治理的基礎軌制，多數處所實行的是契約登記軌制，重要用于公示和處所當局征稅。american房地產契約登記軌制請求凡影響房地產權益的文件、契約、典質合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等都要登記。
american房地產登記普通由房地產地點縣的當局登記辦公室負責。進行登記后，業主的信息所有的在當局留有備案，未來將衡宇出租或出售，均不需求類似房產證等文件。但經過登記的房地產并不確保產權完整明白，在房地產買賣過程中不克不及僅憑當局的登記來確定衡宇產權狀態，必須有其他保證軌制。american保證產權重要靠三種方式：在產權轉移契約中請求轉讓人供給產權保證；通過代表律師查閱登記機關的檔案資料并供給法令意見，個人空間確認產權的真實性；向專業的產權保險公司購買產權保險。
德國：登記軌制曾幫著把總統拉下馬
德國實行不動產登記的歷史已有100多年，由處所法院的不動產登記局掌管，不動產登記局雖然屬于法院的組成部門，但不論轄普通的平易近事、刑事案件，專司不動產登記，許多處所的不動產登記局歸州當局領導。在公開水平上，假如能夠證明與衡宇存在法令或許經濟方面的符合法規關系，供給登記號碼、地籍單元、地址和一切人姓名等衡宇登記簿的相關信息就可以在不動產登記局進行查詢。
德國的登記軌制一方面共同其稅收政策，另一方面也避免官員腐敗問題的繁殖。德國前總統武爾夫就是因為被媒體發現一筆可疑的購房典質貸款后，不得不宣布辭職的，而在這一過程中不動產登記軌制給調查取證帶來了便利。
法國：公證人評估和審查的最長追溯期可長達30年
法國不動產業內人士介紹稱，法國不動產為永遠產權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動產買賣或變更的過程中，公證人會根據不動產的登記情況，對該不動產相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核對30年來觸及該不動產的一切貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協議，以確保買賣雙方的符合法規好處。當然，有些不動產購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個國民事公司，然后以該公司名義購買不動產。
(文末配文摘編自《經濟日報》報道《國外不動共享空間產登記：有法可依 一舉多得》、《國外不動產登記：形式各異 旨在規范》)